الطعن رقم 6522 لسنة 44 بتاريخ : 2000/04/30 الدائرة الأولي
______________________________________________
نص الحكم:
برئاسة السيد الأستاذ المستشار/ حنا ناشد مينا رئيس مجلس الدولة ورئيس المحكمة وعضوية السادة الأساتذة المستشارين: جودة عبد المقصود فرحات ، ومحمد عبد الرحمن سلامة ، وسامي أحمد محمد الصباغ ، ومحمود إسماعيل رسلان مبارك (نواب رئيس مجلس الدولة)
* الإجراءات
في يوم الأربعاء الموافق 17/6/1998 أودعت هيئة قضايا الدولة نائبة عن الطاعنين قلم كتاب المحكمة الإدارية العليا تقرير طعن قيد بجدولها تحت رقم 6216 لسنة 44 ق.ع فى الحكم الصادر من محكمة القضاء الإدارى بالقاهرة فى الدعوى رقم 800 لسنة 51 ق بجلسة 28/4/1998 القاضى بقبول الدعوى شكلاً، وفى الموضوع بإلغاء القرار الصادر من مصلحة الشهر العقارى بتسجيل الطلب رقم 306/1994 الممتد برقم 41/1995 بالمسجل رقم 209 لسنة 1996 لصالح محمد شرف سعيد سعد شاهين ورفض ما عدا ذلك من طلبات وإلزام المدعى والجهة الإدارية المصروفات مناصفة.
وطلب الطاعنان للأسباب الواردة فى تقرير الطعن وقف تنفيذ الحكم بصفة مستعجلة وفى الموضوع بإلغائه والقضاء مجدداً برفض الدعوى وإلزام المطعون ضدهما المصروفات.
وفى يوم الخميس الموافق 25/6/1998 أودع الأستاذ محمد محمد إبراهيم المحامى نائباً عن الأستاذ محمد عامر حلمى المحامى بصفته وكيلاً عن الطاعنين عبد الحميد حسن الصيرفى ورقية محمد الخريجى قلم كتاب المحكمة الإدارية العليا تقرير طعن قيد بجدولها تحت رقم 6522 لسنة 44 ق.ع فى ذات الحكم المشار إليه.
وطلبا في ختام عريضة الطعن إلغاء الشق الثانى من الحكم برفض ما عدا ذلك من طلبات والقضاء مجدداً بإلغاء قرار الشهر العقارى السلبى بالامتناع عن تسجيل حكم صحة ونفاذ عقد البيع الصادر فى الدعوى رقم 1144 لسنة 91 مدنى كلى الجيزة وإلزام المطعون ضدهما المصروفات.
وجرى إعلان عريضتى الطعن إلى المطعون ضدهما فى كل منهما على النحو المبين بالأوراق.
وأودعت هيئة مفوضى الدولة تقريراً بالرأى القانونى ارتأت فيه رفض الطعن رقم 6216 لسنة 44 ق.ع وإلزام الجهة الإدارية المصروفات.
وفى الطعن رقم 6522 لسنة 44ق.ع بإلغاء الحكم المطعون فيه فيما قضى به من رفض إلغاء القرار السلبى بالامتناع عن تسجيل الحكم الصادر لصالح المدعى فى الدعوى رقم 1144 لسنة 91 مدنى كلى الجيزة والقضاء مجدداً بإلغاء هذا القرار وإلزام الجهة الإدارية المصروفات.
وتحدد جلسة 15/2/1999 لنظر الطعنين أمام دائرة فحص الطعون بالمحكمة، وفيها قررت المحكمة ضم الطعن 6522 لسنة 44 ق.ع إلى الطعن رقم 6216 لسنة 44ق.ع ليصدر فيهما حكم واحد، ثم قررت إحالتهما إلى المحكمة الإدارية العليا الدائرة الأولى/ موضوع لنظرهما بجلسة 27/6/1999، وقد تداولت هذه المحكمة نظرهما على النحو الثابت بمحاضر جلساتها إلى أن قررت حجزهما ليصدر فيهما الحكم بجلسة اليوم، وفيها صدر الحكم وأودعت مسودته المشتملة على أسبابه عند النطق به.
* المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع الإيضاحات، وبعد المداولة.
من حيث أن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية المقررة قانوناً.
ومن حيث أن عناصر هذه المنازعة تخلص فى أن المطعون ضدهما فى الطعن الأول أقاما الدعوى رقم 800 لسنة 51 ق بإيداع عريضتها قلم كتاب محكمة القضاء الإدارى بالقاهرة فى 31/10/1996 وطلبا فى ختامها الحكم بصفة مستعجلة بوقف تنفيذ قرار الشهر العقارى بالامتناع عن التأشير وتسجيل الحكم الصادر لصالحهما بصحة ونفاذ عقد البيع موضوع الدعوى رقم 1144 لسنة 1991 مدنى كلى الجيزة، وفى الموضوع بإلغاء ذلك القرار مع ما يترتب على ذلك من آثار وإلزام الجهة الإدارية المصروفات.
وقال المدعيان شرحاً لدعواهما بأنهما حضرا إلى مصر لإقامة مشروع استثمار سياحى كبير ولهذا الغرض قاما بشراء أربعة أفدنة فضاء بناحية جزيرة الدهب محافظة الجيزة من مالكها السيد/ محمد عمرو محمد محمود خليل نجل محمد باشا محمود خليل ثم قاما بتقديم طلب أسبقية للشهر العقارى بالجيزة تحت رقم 283/1989، وأقاما بعد ذلك دعوى بصحة ونفاذ عقد البيع وسجلت صحيفة الدعوى برقم 169/1991 وصدر حكم محكمة الجيزة الابتدائية فى 14/3/1991 بصحة ونفاذ عقدى البيع ثم تقدما فى 14/12/1992 بالطلب رقم 3959 لسنة 1992 لتسجيل الحكم، وأثناء استيفاء المستندات تقدم المدعو محمد أشرف شاهين لتسجيل جزء كبير من قطعة الأرض المذكورة استناداً إلى عقد بيع ابتدائى صادر عن وكيل المالك، فقام المالك محمد عمرو محمد محمود خليل بإرسال إنذارات رسمية على يد محضر لمكتب الشهر العقارى بالجيزة ولمصلحة الشهر العقارى بعدم الاعتداد بأى تصرفات واردة على الأرض لغير عبد الحميد حسن الصيرفى المدعى وتم تجديد الطلب برقم 2316 وتاريخ 24/6/1995 بعد أن استوفى جميع المطلوب وحصل على ميعاد الشهر بصفة نهائية فى 10/4/1996 أى قبل مضى الخمس سنوات ونظراً لكونه سعودى الجنسية ويلزم الحصول على موافقة مجلس الوزراء على التملك فقد استغرق الحصول عليها من الوقت حتى أول مايو 1996 وإذا بالمأمورية تخطره بأن جزءاً كبيراً من مساحة الأرض تم تسجيله لصالح أشرف سعد شاهين بسبب عدم وصول موافقة مجلس الوزراء إلا بعد مضى المدة. فنعى على القرار مخالفته للقانون وتظلم منه لرئيس مصلحة الشهر العقارى دون جدوى ثم أقام دعواه بطلباته السابقة.
وبجلسة 28/4/1998 أصدرت محكمة القضاء الإدارى حكمها بإلغاء القرار الصادر من مصلحة الشهر العقارى بتسجيل الطلب رقم 306/1994 الممتد برقم 41/1995 بالمسجل رقم 209 لسنة 1996 لصالح السيد/ محمد شرف سعيد شاهين ورفض ما عدا ذلك من طلبات.
وأقامت المحكمة قضاءها تأسيساً على نص الفقرة الأخيرة من المادة (23) من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى والمضافة بالقانون رقم 25 لسنة 1976 حيث أصبح لمصلحة الشهر العقارى المفاضلة بين المحررات عند بحث أصل الملكية أو الحقوق العينية والتحقق من سلامة المحرر المطلوب شهره وصدوره من المالك الحقيقى تحقيقاً للغاية التى أفصحت عنها المذكرة الإيضاحية للقانون رقم 25/1976 وهى حماية الملاك وأصحاب الحقوق العينية من عصابات اغتصاب الأراضى التى قد تلجأ بطريق الغش والتواطؤ إلى شهر بعض المحررات الناقلة للملكية على غير سند من القانون.
وأضاف الحكم أن مصلحة الشهر العقارى تنكبت الطريق الصحيح حينما قامت بتسجيل الطلب رقم 306/1994 الممتد برقم 41/1995 لصالح محمد صالح شرف سعيد شاهين رغم تعارضه مع طلبات المدعى السابقة عليه والتى طلبت المصلحة سيراً في إجراءات تسجيلها استيفاء بعض البيانات بالحصول على موافقة مجلس الوزراء بحسبان أن المدعى أجنبياً ثم تلفت المصلحة بعد ذلك عن طلبه وتقوم بتسجيل الطلب اللاحق المشار إليه بحجة أن المدعى لم يسجل الحكم الصادر لصالحه خلال خمس سنوات رغم أن المستندات المقدمة منه تقطع بسابقة تصرف المالك له فى أطيان النزاع وأن التصرف الصادر لصالح محمد شرف سعد شاهين قد صدر عن جزء من المساحة المبيعة للمدعى من غير المالك وإنما عن طريق وكيله، وقد ثبت بيقين علم المصلحة بذلك بدليل قيامها بقيد الطلبين بدفتر التعارض ومن ثم كان لزاماً عليها أن توقف الطلبين لحين إنهاء التعارض بينهما بحكم يقضى فى موضوع التصرف الثانى سواء بالصحة أو البطلان، فليس لها أ تهدر مستندا وترجح آخر عليه دون حكم قضائي بذلك خاصة وأنها أهدرت حكماً بصحة ونفاذ عقد بيع فى مقابل عقد ابتدائى وكذلك اعتدت بعقد صادر عن وكيل المالك فى مواجهة تصرف صدر عن المالك نفسه الأمر الذى يترتب عليه أن يكون التسجيل وقع مخالفاً للقانون حقيقاً بالإلغاء إلا أنه لا يترتب على ذلك السير فى طلب المدعى وإنما يتعين على المصلحة وقف الطلبين معاً لحين حصول أي منهما على حكم قضائى واجب النفاذ ينهى التعارض بين المستندات المقدمة من الطرفين.
وخلصت المحكمة من ذلك إلى قضائها المذكور.
ومن حيث أن هذا القضاء لم يلق قبولاً من طرفى النزاع فقد أقاما الطعنين الماثلين نعياً منهما على مخالفة الحكم المطعون فيه للقانون والخطأ فى تطبيقه، فقد قام الطعن رقم 6216 لسنة 44 ق.ع المقام من هيئة قضايا الدولة على أساس ما رتبته حكم المادة (17) من القانون رقم 114 لسنة 1964 بتنظيم الشهر العقارى والتى تقرر بأن حق المدعى إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقاً للقانون يكون حجة على من ترتب لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التأشير بها، ولا يكون هذا الحق حجة على الغير الذى كسب حقه بحسن نية قبل التأشير أو التسجيل المنصوص عليه فى الفقرة السابقة.
ولا يسرى حكم الفقرة الأولى من هذه المادة على الأحكام التى تم التأشير بها بعد مضى خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول.
ولما كان من الثابت أن المطعون ضده لم يقم باستيفاء بيانات الشهر العقارى إلا بعد مرور خمس سنوات على تاريخ صيرورة الحكم نهائياً فمن ثم كان يجوز شهر القطع أرقام 37، 69، 71 لصالحه والتى وردت بالطلب اللاحق ضمن المساحة التى تم شهرها حيث أن القانون يستوجب من المصلحة التأكد من عدم تعارض المحررات مع مستندات المالك الحقيقية ، لذا كان من الضروري الالتفات عن طلب المطعون ضده بعد مضى المدة المذكورة.
وانتهت الهيئة الطاعنة من ذلك إلى أنه وقد خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون حقيقاً بالإلغاء.
ومن حيث أن الطعن الثانى رقم 6522 لسنة 44ق المقام من عبد الحميد حسن الصيرفى ضد مصلحة الشهر العقارى يقوم على أساس استيفائه لكافة المستندات طبقاً للقانون قبل تحديد ميعاد الشهر النهائى فى 10/4/1996 وقبل مضى الخمس سنوات بأكثر من عشرين يوماً ولكن نظراً لأنه سعودى الجنسية فقد كتب الشهر العقارى للسيد مستشار وزير العدل فى 13/4/1996 للحصول على موافقة مجلس الوزراء وهذا إجراء استثنائى خارج عن الإرادة، وقد استغرقت صدور الموافقة حتى أول شهر مايو 1996 وكانت الخمس سنوات قد انتهت فى 23/4/1996 فقامت المأمورية بتسجيل جزء كبير من المساحة لصاحب الطلب اللاحق دون مراعاة بأنه لا يحاج فى المواجهة بالمدة المذكورة دون أن يرد عليها وقف بسبب هذا الأمر العارض والذى يرجع فى حقيقته إلى الإدارات المختلفة للشهر العقارى التى تداولت الملف وانتهت بإرساله إلى مجلس الوزراء لاستصدار تلك الموافقة وهو الأمر الذى كان محل اعتبار من الحكم الطعين حين ذهب إلا أن مصلحة الشهر العقارى تنكبت الطريق الصحيح لما قامت بشهر الطلب اللاحق دون إزالة أسباب التعارض بين الطلبين بموجب حكم قضائى.
وأضاف الطاعن أن الحكم الطعين وإن طلب إنهاء التعارض بموجب حكم قضائى فقد فاته أن المطلوب هو تسجيل حكم قضائى نهائى بصحة ونفاذ البيع وليس تسجيل عقد ابتدائى تقدم به الطاعن مباشرة للشهر، وهذا الحكم بات ولم يطعن عليه وأن محكمة النقض قضت فى خصوص هذه الدعاوى بأنها تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب تتعلق بوجود العقد أو انعدامه وبصحته أو بطلانه. وبالتالى وأمام هذا التأسيس فإن الطاعن لا يكون فى حاجة إلى حكم جديد لإثبات صحة تصرف المالك الحقيقى له أو تهدر حجية هذا الحكم فى مواجهة عقد ابتدائى صادر عن وكيل المالك وليس المالك نفسه.
وانتهى الطاعن من ذلك إلى طلب إلغاء الحكم فيما تضمنه من امتناع الشهر العقارى عن تسجيل الحكم الصادر فى الدعوى رقم 1144 لسنة 91 مدنى كلى الجيزة بصحة ونفاذ عقدى البيع من المالك الحقيقى لأرض النزاع.
ومن حيث أن المادة (17) من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى تنص على أنه يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة (15) أو التأشير بها أن حق المدعى إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقاً للقانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التأشير بها.
ولا يكون هذا الحق حجة على الغير الذى كسب حقه بحسن نية قبل التأشير أو التسجيل المنصوص عليهما فى الفقرة السابقة.
ولا يسرى حكم الفقرة الأولى من هذه المادة على الأحكام التى يتم التأشير بها بعد مضى خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول.
وتنص المادة (22) فقرة (سادساً) على أنه يلزم أن تشمل طلبات الشهر على البيانات الخاصة بأصل حق الملكية أو الحق العينى محل التصرف وذلك فى العقود والإشهارات وكذلك أحكام صحة التعاقد والقسمة وتثبيت الملكية إذا بنيت على الإقرار بأصل الحق أو التسليم للمدعى بطلباته وأحكام توفيق الصلح بين الخصوم وإثبات ما اتفقوا عليه فى محضر الجلسة ……… كما حددت المادة (23) ما يقبل من المحررات فيما يتعلق بإثبات أصل الملكية أو الحق العينى وفقاً لأحكام المادة (22) ونصت الفقرة الأخيرة من المادة (23) المضافة بالقانون رقم 25 لسنة 1976 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 على أنه ……….. وذلك كله بشرط عدم تعارض هذه المحررات مع مستندات المالك الحقيقى.
وقد ورد بتقرير اللجنة التشريعية عن هذه الإضافة أن مقتضاها عدم الاعتداد فقط فى بحث أصل الملكية أو الحقوق العينية بالمحررات المشهرة إذا كانت تتعارض مع مستندات المالك الحقيقى أو صاحب الحق … ومعنى تلك الإضافة أنه قد أصبح لمصلحة الشهر العقارى المفاضلة بين المحررات والاعتداد بالمحرر الصادر من صاحب الحق الحقيقى دون غيره من المحررات ولو كانت مشهرة.
كما ورد بالمذكرة الإيضاحية للقانون أن الفقرة المضافة يكون بمقتضاها لمصلحة الشهر العقارى المفاضلة بين المحررات والاعتداد بالمحرر الصادر من صاحب الحق الحقيقى دون المحرر الصادر من غيره ولو كان مشهراً.
ومن حيث أن المشرع فى قانون تنظيم الشهر العقارى أوجب شهر جميع التصرفات التى من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية أو نقله أو تقييده أو زواله وكذلك الأحكام المثبتة لشيء من ذلك بطريق التسجيل، كما أوجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية والتأشير بمنطوق الحكم النهائى فى ذيل التأشير بالدعوى أو على هامش تسجيلها ورتب على قيام صاحب الشأن بشهر الحكم النهائى بصحة التعاقد خلال الخمس سنوات من صيرورته نهائياً أن يصبح لهذا الحكم حجية من تاريخ تسجيل دعوى صحة التعاقد أو التأشير بها، وتلتزم مصلحة الشهر العقارى بإجراء الشهر متى توافرت شروطه طبقاً لأحكام القانون.
ومن حيث أنه صدر القانون رقم 56 لسنة 1986 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء ناصاً فى مادته الثانية على أنه يجوز بموافقة رئيس مجلس الوزراء لغير المصريين سواء أكانوا أشخاصاً طبيعيين أم اعتباريين تملك العقارات المبنية أو الأراضى الفضاء بالشروط الآتية: ………
ونصت المادة السابعة على أن مصلحة الشهر العقارى والتوثيق هى الجهة المنوط بها تنفيذ أحكام هذا القانون.
وينشأ مكتب خاص للشهر العقارى والتوثيق يختص بكافة شئون الشهر والتوثيق بالنسبة لطلبات تملك غير المصريين للعقارات المبنية أو الأراضى الفضاء وفقاً لأحكام هذا القانون ويتعين على هذا المكتب إنهاء التسجيل خلال شهر على الأكثر من تاريخ استيفاء الأوراق المطلوبة.
ويصدر بتنظيم العمل بهذا المكتب قرار من رئيس الوزراء بناء على عرض وزير العدل.
ومن حيث أن الثابت من الأوراق أن عبد الحميد حسن الصيرفى استوفى المستندات المطلوبة طبقاً لما يتطلبه قانون الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 وذلك قبل مضى خمس سنوات على شهر صحيفة صحة ونفاذ عقدي البيع الصادرين من المالك الحقيقى فى الدعوى رقم 1144 لسنة 1991 مدنى كلى الجيزة حيث انتهت الدعوى صلحاً بين الطرفين وألحق عقد الصلح المؤرخ فى 9/2/1991 بمحضر الجلسة وأثبتت المحكمة محتواه وقد تم تجديد طلبه المقدم لمكتب شهر الجيزة بالطلب رقم 2316 فى 24/6/1995 ومنح ميعاداً نهائياً للشهر فى 10/4/1996 إلا أنه إعمالاً لنص القانون رقم 56 لسنة 1986 المشار إليه وباعتبار أن مصلحة الشهر العقارى هى الجهة المنوط بها تطبيق أحكام هذا القانون فقد قامت بإرسال الأوراق لمكتب السيد وزير العدل ليرفعها لمجلس الوزراء للحصول على موافقته على التمليك طبقاً لما يقضى به القانون المذكور ثم جاءت الموافقة بعد مضى أيام على انقضاء الخمس سنوات التى أشار إليها قانون الشهر العقارى فقام المكتب المختص بشهر الطلب اللاحق رغم قيده بدفتر التعارض وعلمه بالإجراءات المتخذة بشأن الطلب السابق والتى ترجع إلى إجراء لا علاقة لصاحب الشأن به أو استيفائه فضلاً عن تيقنه من أن الطلب الأول صدر التصرف فيه عن المالك الحقيقى وأنه طبقاً للمادة (23) الفقرة الأخيرة المضافة بالقانون رقم 25/1976 وطبقاً لما ورد بالمذكرة الإيضاحية بشأنها فإنه يكون لمصلحة الشهر العقارى المفاضلة بين المحررات والاعتداد بالمحرر الصادر من صاحب الحق الحقيقى دون غيره ولو كان مشهراً.
ومن حيث أن سقوط الحق فى طلب الأسبقية بمضى المدة المذكورة يكون رهيناً بعدم استيفاء صاحب الشأن لأوراق الشهر، وإذ ثبت قيام الطاعن فى الطعن رقم 6522/44 ق.ع باستيفاء جميع المستندات ما عدا موافقة مجلس الوزراء التى يقوم بإجراءاتها مكتب الشهر المختص بطلبات تملك غير المصريين، فمن ثم يكون مبادرة مكتب الشهر بالجيزة بتسجيل الطلب رقم 41/1995 بالمسجل رقم 209 لسنة 1996 لصالح السيد/ محمد شرف سعيد شاهين تم على خلاف صحيح حكم القانون ويكون القضاء بإلغاء القرار الصادر فى شأنه بموجب الحكم الطعين سليماً لا مطعن عليه مما يجعل الطعن رقم 6216 لسنة 44 ق أقيم على غير سند صحيح متعيناً رفضه.
ومن حيث أنه يبقى بعد أمر المضى فى السير فى طلب عبد الحميد حسن الصيرفى حيث لا يجوز وقف هذا الطلب لحين الحصول على حكم قضائى ينهى التعارض بين المستندات بعد أن حسم القانون أمر المفاضلة بين المحررات وجعلها أصلاً لصالح تلك الصادرة من المالك الحقيقى لا سيما وأن المحكمة أثبتت إنهاء النزاع صلحاً بين الطرفين فى دعوى صحة ونفاذ عقدى البيع والمشهر صحيفتهما مما لا يجعل هناك أى وجه لترجيح عقد ابتدائى صدر عن وكيل المالك واعترض عليه المالك الحقيقى فى حينه مع عقد صدر عن المالك الحقيقى وقضى فيه بإثبات وصحة عقد البيع بين أطرافه.
ومن حيث أن الحكم الطعين خالف هذا النظر فى هذا الشق من الدعوى فإنه يكون خالف صحيح حكم القانون متعيناً الإلغاء بالنسبة له.
ومن حيث أن من يخسر الطعن يلزم بمصروفاته عملاً بحكم المادة 184 من قانون المرافعات.
* فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بقبول الطعنين شكلاً، وفى الموضوع برفض الطعن رقم 6216 لسنة 44 ق.ع وألزمت الجهة الإدارية المصروفات، وفى الطعن رقم 6522 لسنة 44 ق بتعديل الحكم ليكون وبإلغاء القرار السلبي بالامتناع عن تسجيل الحكم الصادر في الدعوى رقم 1144 لسنة 1991 مدني كلى الجيزة مع ما يترتب على ذلك من آثار وألزمت الجهة الإدارية المصروفات.
